Осінь 2026 року принесла кілька важливих змін для власників нерухомості в Монако, міжнародних інвесторів та покупців, які планують придбати нерухомість у Князівстві.
Головна тема — посилення прозорості структур, через які іноземні власники володіють нерухомістю в Монако. Паралельно Князівство працює над змінами банківських процедур, щоб зробити строки відкриття рахунків більш передбачуваними.
Для ринку нерухомості це важливо, оскільки велика угода в Монако сьогодні — це вже не лише питання ціни об’єкта. Структура володіння, походження коштів, банківський compliance та юридична підготовка стають дедалі важливішими.
Іноземні компанії — власники нерухомості опиняються під більшою увагою
Однією з найпомітніших законодавчих ініціатив 2026 року стала пропозиція закону №276, яка стосується іноземних юридичних осіб, що володіють нерухомістю в Монако.
Її головна мета — підвищити прозорість структур власності.
Проєкт передбачає, що іноземні юридичні особи, які володіють нерухомістю або певними речовими правами на нерухомість у Князівстві, потенційно можуть підпадати під щорічний збір у розмірі 1% від ринкової вартості об’єкта.
На перший погляд сума виглядає значною.
- для об’єкта вартістю €10 млн — €100 000 на рік;
- для €25 млн — €250 000;
- для €50 млн — €500 000.
Але тут є принципово важливе уточнення.
Проєкт передбачає винятки, зокрема для іноземних юридичних осіб, які щороку розкривають дані про своїх кінцевих бенефіціарних власників.
Тобто мета ініціативи — не просто запровадити новий податок на іноземні структури, а насамперед стимулювати прозорість володіння.
Чому це важливо для власників дорогої нерухомості в Монако
Міжнародні інвестори традиційно використовують компанії, сімейні холдинги та інші структури для володіння нерухомістю в Монако.
Причини можуть бути різними:
- планування спадкування;
- управління сімейними активами;
- захист майна;
- міжнародне податкове планування;
- спрощення передачі часток між членами сім’ї.
Однак нинішня логіка регулювання показує, що самої структури вже недостатньо.
Дедалі важливішим стає те, наскільки ця структура прозора для органів Монако.
Для власника квартири або вілли через іноземну компанію питання кінцевого бенефіціара поступово перестає бути просто формальністю та стає ключовим елементом володіння активом.
Водночас важливо наголосити: йдеться поки про законодавчу пропозицію, а не про чинний податок.
Тому нинішнім власникам не варто терміново змінювати структуру володіння лише на підставі цього проєкту.
Але вже зараз має сенс перевірити її разом із нотаріусом або податковим консультантом у Монако.
Монако хоче зробити відкриття банківських рахунків більш передбачуваним
Друга важлива тема стосується банків.
Для міжнародного покупця відкриття рахунку в Монако може стати окремим етапом угоди, особливо якщо нерухомість купується через компанію або використовується складна структура активів.
Навіть дуже забезпечений клієнт може проходити детальні перевірки щодо:
- походження коштів;
- структури бізнесу;
- податкової резиденції;
- походження капіталу;
- кінцевих бенефіціарів.
У 2026 році в Монако обговорюється реформа права на банківський рахунок, яка має встановити чіткіші строки розгляду заяв банками.
Передбачається строк близько 30 робочих днів для розгляду повного досьє.
Це не означає автоматичного відкриття рахунку та не скасовує AML/KYC-перевірки.
Але для міжнародних клієнтів така зміна може зробити банківський процес більш прогнозованим та зменшити невизначеність щодо строків угоди.
Для операцій із нерухомістю це особливо важливо, коли попередній договір уже підписаний, а банківська інфраструктура покупця ще не готова.
Compliance дедалі частіше потрібно готувати до угоди
Для покупця, який придбає квартиру за €10–20 млн у Монако, наявності коштів самої по собі вже недостатньо.
Банки, нотаріуси та інші учасники угоди можуть запросити:
- документи щодо походження коштів;
- структуру компаній;
- відомості про кінцевих бенефіціарів;
- податкову резиденцію;
- джерело формування капіталу;
- банківські рекомендації.
Особливо це стосується клієнтів, які використовують family office, offshore holding, trust-like structures або компанії в кількох юрисдикціях.
Для великих покупок у Монако дедалі доцільніше готувати compliance-пакет ще до подання офіційної пропозиції.
Це може прискорити угоду та водночас посилити переговорну позицію покупця.
Для продавця пропозиція від клієнта, чиї кошти та структура вже зрозумілі банку та нотаріусу, може бути привабливішою навіть за трохи вищу пропозицію з невизначеним виконанням.
Що відбувається на ринку оренди Монако
Ринок оренди в Монако залишається дуже сегментованим.
Це важливо враховувати при оцінці інвестиційної дохідності.
Наприклад, у Journal de Monaco від 9 жовтня 2026 року була опублікована пропозиція двокімнатної квартири площею 30,04 м² за адресою 14 rue des Roses.
Орендна плата становила:
€1 256,06 на місяць + €50 charges.
На перший погляд це приблизно €41,8/м² на місяць.
Але використовувати цю цифру як орієнтир для вільного ринку Монако було б неправильно.
Об’єкт належить до сектору, що регулюється законом №1.235, тобто це окремий сегмент ринку.
Для luxury rental, нових резиденцій, Mareterra або преміальних квартир у Carré d’Or ставки можуть бути в рази вищими.
Чому в Монако немає єдиної «середньої оренди»
У Князівстві фактично існує кілька різних ринків оренди:
- захищений сектор;
- об’єкти за законом №1.235;
- вільний ринок;
- мебльована luxury-оренда;
- нові резиденції;
- виняткові об’єкти.
Тому одна середня ставка за квадратний метр часто більше вводить в оману, ніж допомагає.
Для оцінки rental yield спочатку потрібно визначити юридичний статус конкретного об’єкта та його реальний ринковий сегмент.
Те саме стосується продажів.
Квартира в старому будинку без виду та паркінгу і апартамент у новій резиденції з сервісом, терасою та видом на море можуть знаходитися в одному районі, але фактично належати до двох абсолютно різних ринків.
Для інвестора структура угоди стає майже такою ж важливою, як сам об’єкт
Монако залишається одним із найдорожчих і найбільш дефіцитних ринків нерухомості у світі.
Саме тому юридична та банківська сторона угоди тут має особливе значення.
Сьогодні покупцеві потрібно думати не лише:
- який об’єкт він купує;
- за якою ціною;
- у якому районі;
але й:
- через яку структуру здійснюється придбання;
- як фінансується угода;
- як документовано походження коштів;
- хто є кінцевим бенефіціаром;
- які майбутні обов’язки щодо розкриття інформації можуть виникнути.
Саме в цьому напрямку сьогодні рухається регулювання Монако.
Що це означає для власників і покупців
Для нинішніх власників нерухомості через іноземні компанії ключове питання — прозорість структури володіння.
Для нових покупців — правильна юридична та банківська підготовка ще до підписання документів.
Для інвесторів — необхідність оцінювати не лише потенціал зростання вартості нерухомості, але й юридичні, податкові та адміністративні наслідки обраної структури володіння.
Водночас робити висновок, що Монако стає менш привабливим для міжнародного капіталу, було б передчасно.
Скоріше відбувається інше.
Князівство рухається до моделі, де міжнародне володіння нерухомістю залишається можливим, але вимагає більшої прозорості та якіснішої попередньої підготовки.
Для серйозного інвестора це не стільки перешкода, скільки нове правило гри.
