La plupart des acquéreurs achètent des biens immobiliers de prestige à Monaco et en France par l'intermédiaire de la SCI. Voyons de plus près ce type d'achat et découvrons comment un bien immobilier est acheté au nom de la SCI et quels en sont les avantages.
Qu'est-ce que la SCI et pourquoi est-elle créée ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une société juridique à but non lucratif ou une société civile créée dans le but spécifique de devenir propriétaire d'un bien immobilier. Ce type de société permet aux membres d'une même famille ou à un groupe de personnes de devenir propriétaires à parts égales ou différentes et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Cette forme de société est parfaitement adaptée à ceux qui envisagent de transmettre leur patrimoine de manière progressive.
SCI d'origine monégasque
L'achat d'un bien immobilier en France et à Monaco est possible avec une SCI monégasque. La procédure d'immatriculation d'une SCI monégasque est identique à celle d'une société française. Le siège social de la société doit être situé à Monaco. Les informations sur une société monégasque et ses propriétaires restent confidentielles et ne sont pas accessibles au public. Ces informations ne peuvent être communiquées qu'à titre exceptionnel sur demande officielle de certaines autorités publiques (administration fiscale française, etc.). Les données de la société française SCI sont accessibles à tout tiers.
Autre différence importante avec la SCI française, qui ne peut posséder que des biens immobiliers, la société civile monégasque peut également posséder des biens mobiliers (portefeuille d'instruments financiers, parts d'une autre société, etc.) Si plus de 50 % des actifs d'une SCI monégasque sont des biens meubles, les parts de la société peuvent dans certains cas être soumises aux droits de succession monégasques à un taux nul (jusqu'à 45 % en France) et de 16 % (60 % en France) pour les transmissions de parents à tiers.
Comment constituer une SCI ?
La procédure de constitution de la société est relativement rapide et se déroule généralement pendant l'achat du bien immobilier, après la signature de l'avant-contrat d'achat du bien et avant la signature de l'acte définitif de vente. Dans la plupart des cas, la constitution est confiée à un cabinet d'expertise comptable ou à un notaire, qui se charge des formalités administratives et d'enregistrement : rédaction des statuts de la société, publication de l'avis d'immatriculation de la SCI, enregistrement de la société au greffe de la chambre de commerce et d'industrie et enregistrement des statuts auprès de l'administration fiscale.
Comment fonctionne la SCI ?
Deux personnes suffisent pour créer une société, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. La loi ne fixe pas de nombre maximum d'associés et n'impose pas de conditions de nationalité, comme c'est le cas pour d'autres formes de sociétés. Un enfant mineur peut devenir associé de la SCI, dans la mesure où la société n'a pas de but commercial. La durée d'une telle société est de 99 ans.
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Les statuts de la société définissent son fonctionnement. Ils doivent être rédigés par écrit et indiquer les coordonnées de l'entreprise, telles que le nom et le siège social. L'adresse peut être celle du bien immobilier ou une adresse fournie par une autre société ;
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L'objet de la société, les activités de la SCI ne doivent pas être de nature commerciale ;
les coordonnées des fondateurs ;
la répartition des parts, les apports des fondateurs. Chaque membre de la société doit faire un apport, dont la valeur n'est pas nécessairement la même. Les apports peuvent être monétaires et patrimoniaux : une somme d'argent, des meubles, des matériaux et le bien immobilier lui-même (tout ou partie). Tous ces apports constituent le capital social de l'association. Lors d'un apport sous forme de biens immobiliers, il est important de savoir que ce type d'apport est assimilé à un achat et que le mécanisme de taxation des plus-values sur la vente est déclenché.
Outre les informations de base, les fondateurs indiquent dans les statuts les conditions nécessaires au fonctionnement ultérieur de la société (gestion, cession de parts, transmission par héritage, etc.
Afin d'assurer la stabilité de la gestion, les fondateurs nomment un administrateur et peuvent l'autoriser à signer certains actes et documents en toute indépendance. Les fondateurs peuvent également prévoir une clause d'agrément préalable de tous les associés de la société en cas de cession de parts à un tiers. Souvent, une clause est ajoutée qui stipule qu'en cas de décès de l'un des conjoints, les parts reviendront au conjoint survivant. Une telle clause permet d'éviter le partage des parts entre les enfants survivants et le conjoint et de préserver le contrôle des parents. Pour rédiger les statuts avec compétence et ne pas oublier de mentionner toutes les conditions nécessaires, il est préférable de demander l'aide d'un expert.
Quels sont les impôts payés par la SCI
La SCI étant considérée comme une organisation "transparente", ce sont les fondateurs eux-mêmes qui sont imposés.
Comment les legs et les donations sont-ils transmis par l'intermédiaire de la SCI ?
La SCI dispose d'un formulaire simplifié pour les legs et les donations. En créant une société, il est possible d'admettre des héritiers dans la société à tout moment, généralement avec un nombre minimum de parts.
Quelles sont les formalités de gestion d'une SCI ?
La bonne gestion d'une SCI implique certaines obligations, comme l'organisation d'une assemblée générale annuelle qui doit donner lieu à la rédaction d'un procès-verbal par le syndic. Les SCI ont l'obligation de tenir une comptabilité simplifiée.
