Le marché immobilier de Monaco est à bien des égards unique par rapport aux marchés de l'immobilier de luxe d'autres pays. C'est toujours l'endroit le plus cher au monde pour acheter une maison, et les prix au mètre carré continuent d'augmenter. La Principauté investit des milliards dans les infrastructures. Les investisseurs fortunés du monde entier affluent, mais il n'y a pas assez de nouvelles propriétés à acheter. ServiceAzur a préparé un bref aperçu du marché immobilier à Monaco.
Monaco, marché immobilier international
Monaco est une principauté indépendante de 202 hectares, comptant 38 700 habitants, située sur la côte méditerranéenne entre la France et l'Italie. Ce petit territoire entre les Alpes et la Méditerranée attire des investisseurs du monde entier. Certains recherchent une qualité de vie, un confort et une sécurité exceptionnels. Pour d'autres, c'est le paradis fiscal qui est une priorité, le système fiscal de la Principauté en ayant fait la juridiction la plus prestigieuse de la planète.
En fait, les résidents de Monaco sont de nationalités très diverses. Les Français sont de loin les plus nombreux, avec environ 10 000 personnes, suivis par des voisins comme l'Italie (6 600). Parmi les vrais étrangers, les Britanniques (2 600) et les Allemands (2 600) arrivent en tête. Les Belges (1 000), les Suisses (900), mais aussi les Américains (250) et les Russes (250) ne font que rattraper rapidement leurs voisins européens.
Monaco, un marché immobilier dynamique
Au cours des 10 dernières années, il s'est vendu en moyenne environ 450 biens immobiliers par an. Comme le montre le graphique ci-dessous, le volume des transactions atteint actuellement un niveau record. La tendance actuelle à la hausse, qui a débuté en 2010, est portée par la baisse progressive des taux d'intérêt des prêts immobiliers, qui n'ont jamais été aussi bas.
Monaco est la ville où le prix du mètre carré habitable est le plus élevé au monde, grâce à sa qualité de vie exceptionnelle, à sa dynamique économique positive et à sa stabilité politique. Une caractéristique intéressante du marché immobilier monégasque est que le prix au mètre carré d'un petit appartement est en moyenne moins élevé que le prix au mètre carré d'un grand appartement, comme le montre le graphique ci-dessous. Cela s'explique par le fait que les appartements spacieux sont très recherchés par les acheteurs qui souhaitent généralement loger leur famille et lui offrir un confort et une sécurité adéquats. Le nombre d'appartements spacieux sur le marché étant limité, les prix au mètre carré continuent d'augmenter subtilement.
Rendements locatifs à Monaco
Les rendements locatifs à Monaco sont relativement faibles par rapport à d'autres marchés immobiliers. Cela s'explique par la forte hausse des prix d'achat observée à Monaco au cours des dix dernières années. Les investisseurs recherchent principalement un rendement élevé sur les plus-values réalisées lors de la revente de biens immobiliers en raison de l'absence d'impôt sur le revenu. Pour ce faire, ils n'hésitent pas à investir dans la rénovation de leurs appartements pour les rendre plus attractifs et ainsi augmenter leur prix. Comme le montre le tableau ci-dessous, les zones où les prix au mètre carré sont les plus bas sont généralement celles où la location est la plus rentable.
Liquidité du marché immobilier monégasque
Le marché immobilier monégasque est divisé entre les appartements appartenant à l'État de Monaco et le marché libre. Les investisseurs internationaux ne peuvent acheter que des biens du marché libre. Au total, il y a environ 17 000 appartements sur ce marché, avec une moyenne d'environ 450 transactions par an. On peut en conclure que chaque propriété n'est vendue en moyenne qu'une fois tous les 30 ans. Bien entendu, il s'agit d'une moyenne qui cache la situation réelle du marché. Comme le montre le graphique ci-dessous, la plupart des transactions se concentrent autour de Monte-Carlo (y compris le Quadrant d'Or) et de La Rousse Saint-Romain. La file d'attente se déplace ensuite vers les quartiers des Moneghetti, de Fontvieille, de la Condamine et du Jardin Exotique. Le Larvotto et Monaco-Ville sont les quartiers où le nombre de transactions est le plus faible.
Conclusion
Monaco a conservé son statut de "havre de paix" et reste l'une des destinations les plus convoitées par les personnes fortunées du monde entier. L'instabilité politique dans le monde ne fait qu'ajouter au score de la Principauté aux yeux des investisseurs, et un système fiscal unique encourage les étrangers à devenir résidents de Monaco. Compte tenu de la forte demande, on peut s'attendre à ce que les prix continuent d'augmenter de 5 à 10 % par an, en fonction de la zone et du type de propriété.
Le principal problème du marché - le manque de nouvelles offres de luxe - sera résolu par la construction du quartier du Portier. Il est évident que ce projet emblématique attirera des investissements internationaux et donnera un élan supplémentaire au marché.
