Осень 2026 года принесла сразу несколько новостей, которые могут быть важны для собственников недвижимости в Монако, международных инвесторов и покупателей, планирующих приобретение квартиры или другого актива в Княжестве.
Главная тема — усиление прозрачности владения недвижимостью через иностранные юридические структуры. Одновременно в Монако обсуждаются изменения банковских процедур, которые должны сделать открытие счетов более предсказуемым по срокам.
Для рынка недвижимости это особенно важно, поскольку крупная сделка в Монако — это уже давно не только вопрос цены объекта. Всё большее значение имеют структура владения, происхождение средств, банковский compliance и правильная юридическая подготовка.
Иностранные компании — собственники недвижимости окажутся под более пристальным вниманием
Одно из наиболее заметных законодательных предложений 2026 года — proposition de loi n°276, касающаяся иностранных юридических лиц, владеющих недвижимостью в Монако.
Её основная цель — повысить прозрачность структуры собственности.
Проект предусматривает, что иностранные юридические лица, владеющие недвижимостью или определёнными вещными правами на недвижимость в Княжестве, потенциально могут подпадать под ежегодный сбор в размере 1% от рыночной стоимости объекта.
На первый взгляд цифра выглядит очень серьёзно.
- для объекта стоимостью €10 млн — €100 000 в год;
- для €25 млн — €250 000;
- для €50 млн — €500 000.
Но здесь есть принципиально важное уточнение.
Проект предусматривает освобождение от этого сбора, в частности, для иностранных юридических лиц, которые ежегодно раскрывают личность своих конечных бенефициарных владельцев.
То есть смысл инициативы — не просто ввести новый налог на иностранные структуры, а стимулировать прозрачность владения.
Почему это важно для владельцев дорогой недвижимости в Монако
Многие международные инвесторы традиционно приобретают недвижимость через компании, холдинги и семейные структуры.
Причины могут быть разными:
- структурирование наследования;
- управление семейными активами;
- защита имущества;
- международное налоговое планирование;
- упрощение передачи долей между членами семьи.
Новая законодательная логика показывает, что в Монако всё большее значение будет иметь не только сама структура владения, но и то, насколько она прозрачна для местных органов.
Для владельца квартиры или виллы через иностранную компанию это означает, что вопрос beneficial owner становится не формальностью, а одним из ключевых элементов владения активом.
При этом важно подчеркнуть: речь пока идёт о законодательном предложении, а не о действующем налоге.
Поэтому собственникам не стоит срочно менять структуру владения только на основании проекта.
Но проверить её с монегасским нотариусом или налоговым консультантом уже сейчас вполне разумно.
В Монако хотят сделать открытие банковских счетов более предсказуемым
Вторая важная тема касается банков.
Для международных покупателей недвижимости в Монако открытие банковского счёта нередко становится отдельным этапом сделки, особенно если покупка проводится через компанию или сопровождается сложной структурой капитала.
На практике даже очень состоятельный клиент может столкнуться с длительной проверкой:
- источника средств;
- структуры бизнеса;
- налогового резидентства;
- происхождения капитала;
- beneficial ownership.
В 2026 году в Монако обсуждается реформа права на банковский счёт, которая должна установить более чёткие сроки рассмотрения заявлений банками.
Речь идёт о сроке порядка 30 рабочих дней для рассмотрения полного dossier.
Это не означает автоматического открытия счёта и не отменяет AML/KYC-проверки.
Но для международных клиентов это потенциально важное улучшение: сроки банковского процесса становятся более понятными и прогнозируемыми.
Для сделок с недвижимостью это может уменьшить риск ситуации, когда compromis уже подписан, а банковская инфраструктура клиента ещё не готова.
В Монако всё чаще нужно готовить compliance до сделки, а не после
Для покупателя квартиры стоимостью €10–20 млн наличие денег само по себе уже недостаточно.
Банк, нотариус и иногда другие участники сделки могут запросить:
- документы, подтверждающие происхождение средств;
- структуру компаний;
- информацию о конечных бенефициарах;
- налоговую резиденцию;
- историю капитала;
- подтверждение банковских отношений.
Особенно это касается клиентов, использующих family office, offshore holding, trust-like structures или компании из нескольких юрисдикций.
Именно поэтому для серьёзной покупки в Монако всё чаще имеет смысл готовить compliance-пакет ещё до подачи официального предложения.
Это ускоряет сделку и одновременно усиливает позицию покупателя в переговорах.
Для продавца оферта от клиента, чьи средства и структура уже понятны нотариусу и банку, может быть объективно сильнее даже при немного более низкой цене.
Что происходит на рынке аренды Монако
Рынок аренды в Монако остаётся крайне сегментированным.
И это важно учитывать при оценке доходности недвижимости.
В последнем Journal de Monaco от 9 октября 2026 года, например, опубликовано предложение двухкомнатной квартиры площадью 30,04 м² по адресу 14 rue des Roses.
Арендная плата составляет:
€1 256,06 в месяц + €50 charges.
На первый взгляд это около €41,8/м² в месяц.
Но использовать эту цифру как ориентир для свободного рынка Монако было бы неправильно.
Этот объект относится к сектору, регулируемому Loi n°1.235, то есть к совершенно отдельному сегменту рынка.
Для luxury rental, новых резиденций, Mareterra или престижных квартир в Carré d’Or ставки могут быть кратно выше.
Почему в Монако нельзя говорить о «средней аренде»
В Княжестве фактически существуют разные рынки:
- защищённый сектор;
- объекты Loi 1.235;
- свободный рынок;
- меблированная luxury-аренда;
- новые резиденции;
- исключительные объекты.
Поэтому усреднённая цифра €/м² часто скорее вводит инвестора в заблуждение, чем помогает ему.
При оценке rental yield нужно смотреть прежде всего на юридический статус конкретного объекта и его реальный рыночный сегмент.
То же самое касается продаж.
Квартира в старом здании без вида и парковки и апартамент в новой резиденции с сервисом, террасой и видом на море могут находиться в одном районе, но фактически принадлежать к двум совершенно разным рынкам.
Для инвестора структура сделки становится почти так же важна, как сам объект
Монако остаётся одним из самых дорогих и дефицитных рынков недвижимости в мире.
И именно поэтому юридическая и банковская часть сделки здесь особенно важна.
Для покупателя сегодня имеет значение не только:
- какой объект он приобретает;
- по какой цене;
- в каком районе;
но и:
- через какую структуру он покупает;
- каким образом будет финансироваться сделка;
- как документировано происхождение средств;
- кто является конечным бенефициаром;
- какие обязательства по раскрытию информации могут возникнуть в будущем.
Именно в этом направлении сегодня развивается регулирование Монако.
Что это значит для владельцев и покупателей
Для нынешних собственников недвижимости через иностранные компании главный вопрос — прозрачность структуры.
Для новых покупателей — правильная подготовка сделки до подписания документов.
Для инвесторов — необходимость оценивать не только потенциальный рост стоимости недвижимости, но и юридические, налоговые и административные последствия выбранной структуры владения.
При этом делать вывод, что Монако становится менее привлекательным для международного капитала, было бы преждевременно.
Скорее происходит другое: Княжество постепенно переходит к модели, где международное владение недвижимостью остаётся возможным, но требует всё большей прозрачности и предварительной подготовки.
Для серьёзного инвестора это не столько препятствие, сколько новое правило игры.
