Большинство покупателей приобретают престижную недвижимость в Монако и во Франции посредством компании SCI. Давайте познакомимся поближе с таким видом покупки и узнаем как происходит покупка недвижимости на имя компании SCI и в чем ее преимущества.
Что такое SCI, и для чего она создается?
SCI (Société Civile Immobilière) — это юридическая некоммерческая компания или гражданское общество созданное специально для владения недвижимостью. Такой вид компании позволяет членам одной семьи или группе людей стать владельцами в разных или равных долях и управлять вместе одним или несколькими объектами недвижимости. Такая форма компании прекрасно адаптирована для тех, кто задумывается о прогрессивной передаче своего наследства.
SCI монакского происхождения
Приобрести недвижимость как во Франции так и в Монако можно на компанию SCI, зарегистрированную в Монако. Процедура регистрации монакской компании SCI идентична французской. Юридический адрес компании непременно должен располагаться в Монако. Информация о монакской компании и ее владельцах остается конфиденциальной и не доступна широкой публике. Она может быть предоставлена только в исключительных случаях по официальному запросу некоторых государственных органов (французской налоговой администрации и пр.). В то время как данные о французской компании SCI с доступны любым третьим лицам.
Ещё одно важное отличие, от французской компании SCI, которая может владеть только недвижимым имуществом, монакское гражданское общество может владеть также движимым имуществом (портфель финансовых инструментов, доли другой компании и пр.). В случае если более 50% активов монакского SCI составляет движимое имущество, доли данного общества при их передаче по наследству могут в определенных случаях облагаться монакским налогом на наследование, ставка которого, например, при передаче от родителей детям равна нулю (во Франции доходит до 45%), а передача третьим лицам 16% (во Франции 60%).
Как создать компанию SCI?
Процедура создания компании является относительно быстрой и происходит, как правило, в процессе покупки недвижимости, после подписания предварительного договора на покупку недвижимости и до подписания заключительного договора купли-продажи. В большинстве случаев, созданием занимается бухгалтерская компания или нотариус, который выполняет административные и регистрационные формальности: составляет устав компании, публикует уведомление о регистрации SCI, регистрирует компанию в реестре Торгово-промышленной палаты и регистрирует устав компании в налоговой службе.
Как функционирует компания SCI?
Достаточно двух лиц для создания компании, ими могут быть как физические, так и юридические лица. Законом не установлено ни максимальное количество владельцев, ни условия национальности, как в некоторых других формах компаний. Несовершеннолетний ребенок может стать членом компании SCI, поскольку компания не имеет никакой коммерческой направленности. Длительность существования такой компании − 99 лет.
Устав компании определяет ее функциональность. Он должен быть составлен в письменной форме и указывать:
- данные о компании, такие как название и юридический адрес. Адрес может быть по месту нахождения недвижимости или по адресу, представленному другой компанией;
- цель компании, деятельность SCI не должна носить коммерческий характер;
- данные учредителей;
- разделение долей, взносы учредителей. Каждый член товарищества должен сделать взнос, стоимость которого не обязательно должна быть одинаковая. Взносы могут быть денежными и имущественными: денежная сумма, мебель, материалы, сама недвижимость (вся или частично). Все эти взносы составляют социальный капитал общества. Делая взнос в виде недвижимого имущества, нужно знать о том, что такой вид взноса приравнивается к покупке, и запускается механизм налогообложения прироста капитала с продажи.
Помимо базовой информации, учредители указывают в уставе необходимые условия для дальнейшего функционирования компании (управление, продажа долей, передача по наследству и прочее) за счет чего SCI имеет гибкую структуру.
Чтобы обеспечить стабильность в управлении, учредители назначают управляющего и могут дать ему полномочия на самостоятельное подписание определенных актов и документов. Учредители также могут предвидеть пункт, который обязует на получение предварительного согласования всех членов общества при продаже долей третьему лицу. Нередко добавляется пункт, в котором прописано, что в случае смерти одного из супругов доли перейдут пережившему супругу. Такое условие помогает избежать разделения долей между оставшимися детьми и супругом и сохранить контрольный пакет акций в собственности родителей. Чтобы создать устав грамотно и не забыть упомянуть все необходимые условия, предпочтительно обратиться за помощью к специалисту.
Какие налоги платит компания SCI?
Компания SCI считается «прозрачной» организацией, поэтому налогообложению подлежат сами учредители.
Как происходит передача наследия и дарения через SCI?
SCI имеет упрощенную форму наследия и дарения. Создавая компанию, можно принять в общество наследников в любой момент , как правило, с минимальным количеством акций.
Какие формальности для ведения SCI?
Правильное правление SCI подразумевает соблюдение некоторых обязательств, как, например, организация ежегодного общего собрания, результатом которого должно быть составление управляющим письменного протокола заседания. SCI имеют обязательство ведения упрощенной бухгалтерии.
